不動産相続対策は、ストックとフローの両方を考えて行う

大阪 不動産相続コンサルティングの(株)つばさ資産パートナーズ

相続時の土地評価は、路線価を基準とした評価額となり、この評価に収益性は加味されない。


次の例を見てみたい。

①郊外の駐車場　
・土地　1000㎡（路線価10万円/㎡）
●相続税評価額　　→　1億円
●駐車場年間収入　→　500万円



②都心の賃貸マンション
・土地　200㎡（路線価30万円/㎡）　→　6000万円
・建物固定資産税評価額　→　4000万円
●相続税評価額　→　1億円
●年間賃料　→　1500万円



①と②は相続税評価額という、資産（ストック）で見た場合、評価額は同一だが、経営（フロー）で捉えると、収入面に大きな差がある。


資産承継する次世代の方にとって、どちらが魅力的か？

言うまでも無く、収入の大きい②の賃貸マンションとなる。

フロー重視が賃貸経営の安定、将来の安心相続につながる

また、賃料収入が多いことで、余剰金も出てくる。そうすると、この先の相続税にも備えることが出来る。



不動産相続対策を考える時には、この先のフローがどうなるかを見据えて対策を考案することで、次世代の方は非常に安心する。



しかし、気を付けないといけないのは、フローが重要だからと言って、所有している土地の有効活用で、賃貸マンション建築を安易に考えないことだ。


所有土地の立地で、賃貸マンション経営が果たして成立するのか？
また、20年後、30年後でも賃貸収支が成立しているかも考えて、判断する必要がある。

賃貸マンション節税の落とし穴

よく失敗しているのは、ハウスメーカーに言われるままにほぼ借金で建築し、15年経過したぐらいから、賃料下落と空室率上昇によりCFがゼロもしくは、キャッシュアウトしているオーナーだ。



CFがほとんど無いので、大規模修繕費用の捻出が出来ない。下手したら、大規模修繕費用を捻出するために、別の土地を売却して用立てするというケースもある。


賃貸マンションを建築することで、節税という目的は果たせたかもしれないが、長い目でみると、CFはまわらなくなり、別の土地を売却して現金確保。



暫く我慢して保有していたが、お金が回らなくなり、賃貸マンション売却するが、売り値で残債が返せない。



今度は自宅を売却して残債を返還。気が付くと全ての資産を失ってしまい、何も残らなかったというケースも実際にある。



相続は、一時的に相続税が発生するので、その相続税額に大きな焦点があたりがちだが、資産承継後のフローが中長期的にどのように推移していくかのという分析も大変、重要となる。



バラ色の賃貸マンション収支表には、落とし穴がいっぱい詰まっているので、注意が必要だ。



だからと言って、何もせずに駐車場のままにしていると、代が変わっていく毎に資産の目減りしていくこともある。（必ずではないが、、）



不動産相続対策は、相続税と将来のキャッシュフローの両方の観点から対策を考えていくことが、不動産オーナーとその家族が安心できる資産承継につながっていく。


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